We zijn ons bewust van de toenemende druk op de sociale huurvoorraad. De druk komt voort uit de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in het algemeen (zij hebben minder te besteden op de woningmarkt en zijn vaker aangewezen op een sociale huurwoning), en scheiden wonen en zorg, uitstroom uit beschermd wonen en jeugdzorg en het aantal statushouders 2014-2016 in het bijzonder. Wij zetten daarom vol in op de realisatie van een samenhangend pakket aan afspraken met de corporaties over uitbreiding van de voorraad door nieuwbouw, omvang van de bestaande sociale voorraad en betaalbaarheid. In 2016 zijn deze afspraken vastgelegd in de prestatieafspraken tussen corporaties, gemeente en huurdersorganisaties voor de periode 2016-2019.

Wij hebben de gezamenlijke ambitie afgesproken om de voorraad zelfstandige huurwoningen in de sociale sector in Zwolle in de periode 2016 tot en met 2019 te laten toenemen met netto 700 woningen. Deze netto toename is de som van het aantal op te leveren nieuwbouwwoningen - onttrekkingen door sloop en verkoop. Het nieuwbouwprogramma betreft de realisatie van projecten in de versnellingsactie (400 woningen) aangevuld met projecten in het reguliere programma en woningen het segment semi permanent.

Vanwege de invoering van passend toewijzen hanteren de corporaties voor gemiddeld 80% van de totale voorraad sociale huurwoningen een maximale streefhuurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen. Zij investeren hiermee flink in betaalbaarheid door het aftoppen en/of verlagen van streefhuurprijzen. Hiermee kan de primaire doelgroep in Zwolle worden bediend. De betreffende voorraad is verspreid over de wijken van Zwolle. De secundaire doelgroep wordt bediend met de 20% van de woningvoorraad met een huurprijs tussen de aftoppingsgrenzen en de liberalisatiegrens. Aanvullend hierop is voor alle nieuw te bouwen woningen afgesproken dat minimaal 80% een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen (en betreft dus de betaalbare of goedkope prijsklasse) heeft. Van de 700 woningen die komende jaren gerealiseerd worden hebben er dus minimaal 560 een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen.

Onderdeel van de inzet op betaalbaarheid is ook het blijvend investeren in de energieverbetering van de sociale voorraad. Hierdoor zijn bewoners minder afhankelijk van de prijsontwikkeling van fossiele brandstoffen.

Criteria

We behouden en versterken de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en de betaalbaarheid voor de laagste inkomens , zodanig dat:

  • Het aanbod wordt vergroot.

    • Het aanbod van sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen tot €34.000 groeit in de periode in de periode 2016-2019 met 700 sociale huurwoningen, door nieuwbouw in het reguliere programma, de versnellingsactie sociale woningbouw en realisatie van semi-permanente woningbouw

    • De te realiseren woningen passen voor grotendeels (80%) binnen de huurtoeslaggrenzen (van € 586 / € 628 per maand voor 1/2 pers./ meerpers. , prijspeil 2016).

  • De meest kwetsbare groepen prioriteit hebben. Daarbij gaan we uit van de volgende kaders:

    • De woonruimteverdeling zorgt dat 66% van de woningzoekenden met een urgente woonvraag binnen 6 maanden een woning hebben (indien zij binnen de spoedmodule minimaal 2x per week reageren).

    • Er zijn woningen beschikbaar in de flexibele schil die mensen de mogelijkheid bieden om binnen enkele weken een tijdelijke woonplek in Zwolle te hebben.

    • In Zwolle wordt de taakstelling voor de huisvesting van statushouders gehaald.

    • De samenhang tussen wonen en zorg wordt verstrekt. Mensen met een zorg-en ondersteuningsvraag zijn in staat om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen door een passend woningaanbod in een geschikte woonomgeving, met een goede aansluiting op intramuraal wonen wanneer dat nodig is.

    • Er is meer betaalbare woonruimte voor jongeren (niet studerend). Vanwege het ontbreken van huurtoeslag < 23 jaar is er behoefte aan woningen onder de €400 per maand.

  • Het scheefwonen (te duur of te goedkoop wonen) wordt verkleind in de komende periode

  • De huurverhogingen voor de allerlaagste inkomensgroepen worden gematigd

  • Binnen de woonruimteverdeling worden de regels van passend toewijzen toegepast ( 95% van de woningen moet bij nieuwe verhuringen worden toegewezen onder de huurtoeslaggrens van

  • € 586/€ 628,-)

  • De woonlasten blijven ook op langere termijn betaalbaar door duurzaamheid en vermindering van energiekosten (woonlastenbenadering). In de bestaande woningvoorraad van corporaties zijn alle woningen in 2020 verbeterd naar een gemiddelde energie-index van 1,25.

  • Het renoveren en verbeteren van bestaand gebied en bestaande voorraad woningen loopt volgens principes van natuurlijke wijkvernieuwing; het vernieuwingsproces verloopt op organische wijze, met nauwe betrokkenheid van bewoners waarbij beheer en ontwikkeling worden samen genomen en waarbij kracht wordt aangeboren en de eigen investeringen van bewoners meer centraal komen te staan.